Sovente capita di discute coi clienti rispetto all’opportunità o meno di sottoscrivere un contratto preliminare di compravendita presso il mio studio ovvero presso lo studio notarile (sia essa scrittura privata o atto pubblico).
Ben comprendendo che le due strade abbiano dei riflessi economici ben differenti, ritengo che ridurre le due procedure come una questione meramente economica non aiuti a chiarire la sostanziale differenza in termini di garanzia che da queste possono discenderne.
Facciamo un passo indietro.
Il preliminare di compravendita è un contratto ad effetti obbligatori, con il quale le parti si obbligano a sottoscrivere un contratto definitivo di compravendita.
Non è quindi un atto di vendita, ma rappresenta una promessa di vendita/acquisto che le parti reciprocamente si scambiano, obbligandosi talvolta anche con la consegna di una caparra, al trasferimento di un diritto reale su una proprietà immobiliare (nel nostro caso).
Orbene, stante la premessa questa dichiarazione può liberamente avvenire tra le parti privatamente (come tante volte accade nel mio studio) oppure dinanzi al notaio.
Quali sono le differenze? Ecco, appunto non è solo e semplicemente una questione di oneri notarili che nel secondo caso la parte acquirente deve sostenere.
Infatti oltre alle spese di registrazione (all’Agenzia delle Entrate), alle imposte (catastali e ipotecarie) e ai bolli che in ogni caso pagherebbe, egli dovrà sostenere gli oneri notarili relativi tanto alla predisposizione del contratto quanto alla sua TRASCRIZIONE.
Cosa significa e perché è così importante?
La trascrizione del contratto preliminare è una cautela data all’acquirente (o meglio al promissario acquirente) che possiamo esemplificare come una forma di prenotazione sul trasferimento della proprietà immobiliare.
Viene eseguita sui registri immobiliari assumendo un ruolo di dichiarazione pubblica (o pubblicità dichiarativa) consentendo al promissario acquirente di avere un privilegio nei confronti di terzi che vantassero medesimi crediti.
Sono solito suggerire questa procedura ogni qualvolta non conosco i venditori a tal punto da potermi fidare nel trasferimento di importi di caparra oppure quando le parti preferiscono cautelarsi reciprocamente con una firma solenne che le rassicuri maggiormente.
!!! Ricordo altresì che la stipula del contratto preliminare da notaio è obbligatoria a pena di nullità per tutti gli immobili in costruzione, quindi in questi casi seppur sia rimessa alla libertà delle parti la firma per atto privato o atto pubblico i rischi son ben più importanti rispetto alla compravendita di immobili diversi.